眼下在东莞，随着滨海湾新区、中子科学城、水乡功能区、粤海银瓶合作创新区等高质量发展平台的加快建设，越来越多的战略性新兴产业和前沿科研平台，获得了广阔而优质的发展空间。
空间，是制造业转型产业升级、城市品质提升最重要的要素之一。2019年东莞市政府“一号文”将拓展与优化城市发展空间（下称“拓空间”）作为东莞实现高质量发展的重要任务。东莞在广东省制造业供给侧结构性改革创新实验区的建设中，也以“拓空间”为重要抓手，提出年度收储市级土地1000亩、三年内实现城市更新3万亩的目标，并通过盘活整治、集约提效、生态提质等创新举措，汇聚产业和生活空间品质双重变革的动力。
探索多种补偿手段保障各方利益
驱车从东莞市区出发，从潮莞高速大龙出口驶出，经过层峦叠嶂、碧水萦绕的银瓶山，行驶1公里便来到了谢岗镇金满湖地块。金满湖地块位于粤海银瓶合作创新区，莞惠城轨银瓶站距此的直线距离不足1公里。虽然坐拥便利的交通和优越的生态环境，但金满湖商住地块一直未得到很好开发，多年矗立的烂尾楼和大片空地，影响了城市品质，更浪费了土地资源。
“去年8月，镇资产管理有限公司创新性地在淘宝网上通过司法拍卖，以底价3.96亿元竞得了金满湖356亩的地块。”谢岗镇土地储备中心副主任谢里满介绍，“这里临近镇政府、银瓶站TOD等区域，可以说是谢岗的门户地段，面积又大，如果政府不出面收储整备，很难保证开发和项目品质。”
随后，谢岗镇对金满湖周边地块进行统筹，整合为一块610亩的商住地块。“我们希望将金满湖打造成谢岗镇的高端生活区，满足粤海银瓶合作创新区高端人才的居住需求。”谢岗镇规划所所长陈志斌表示，除了住宅，该地块还规划有中小学各一所，以及体育馆、影剧院、滨水绿带、社区公园等公共设施，将成为谢岗镇展示城市形象和承载人才资源的重要区域。
金满湖试点地块除了通过司法拍卖途径收储土地的探索，还创新地采用了市财政预拨土地出让镇分成收益帮助镇政府解决资金筹措，土地出让后扣除成本等支出，收益按市镇3∶7分成。这也成为东莞收储、出让土地的一种全新模式，东莞希望通过这种做法加快土地收储资本回流。
面积仅为2465平方公里的东莞，目前土地开发强度已逼近五成，早已超过国际公认30%的警戒线。因此，东莞无法持续进行土地增量开发，而主要得依靠存量土地二次开发的方式推动城市和经济发展。如何用好土地整备、城市更新这两种存量土地二次开发方式，对东莞来说至关重要。今年，东莞提出，市级收储土地1000亩以上，各镇街（园区）力争收储一片500亩以上、整备两片500—1000亩的土地，其中，临深片区每个镇整备1—2片1000亩左右的土地。
“我们不能随便浪费‘西装面料’土地，一定要用好来招引重大、特大龙头项目。”谢岗镇镇长李惠勤表示，目前谢岗镇已“腾挪”出共近12000亩的土地空间，未来将加大招大商、招好商的力度，改变“星斗满天”的局面，实现高质量发展。
在东莞，农村集体土地承载了全市2/3的经济存量、2/3的工商企业，如何增进村组对于高质量发展的认同尤为关键。东莞市“拓空间”总指挥部有关负责人介绍，指挥部正在起草相关意见，希望构建“基础补偿+增值共享”的利益共享机制，探索多种补偿手段保障“市、镇、村”各方利益，促进土地收储整备工作进程。
城市更新为优质产业提供空间保障
最近，清溪控股集团有限公司投运部经理香嘉伟正和有关部门为清溪镇大埔村米德兰“工改M0”项目单一主体挂牌招商进行最后的冲刺。“这个项目有望于近期敲响东莞城市更新‘第一槌’。”香嘉伟说，这个项目不仅全程享受到东莞城市更新系列审批改革措施的红利，还将国有和集体土地用地一次性整合确认到单元主体名下，统一机制连片改造，大大加快了推进效率。
今年以来，东莞按重点区域、分六大片区打造镇村工业园升级改造样板。这些试点项目可以活用“工改工”、“工改M0”等产业政策“工具箱”，从而加快镇村工业园改造步伐。三年内，东莞将建设20个以上“工改工”、“工改M0”，基本完成30个以上镇村工业园改造提升项目，为全市产业用地提容提效升级经验。
2018年，东莞对过去多年来的城市更新工作进行了反思和全面的改革优化，于当年8月出台了《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（下简称《深化改革意见》），全面部署深化体制改革，并提出力争三年实现城市更新3万亩的目标。
“与以往相比，东莞城市更新的管理更到位、市场更开放、服务更便捷。”市自然资源局城市更新计划科负责人叶树彭介绍。
近一年来，围绕《深化改革意见》，叶树彭和同事们共起草配套性文件11份，对东莞的城市更新标图建库、更新单元划定、挂牌招商、产业扶持等方面进行了细化与规范。
政策的完善也进一步促进了市场主体参与东莞城市更新的热情。去年以来，全市共有150亩以上重点更新单元74个报批，总面积约2.2万亩，接近过去10年批准项目面积的总和。
紧邻深圳光明新区和中山大学深圳校区的黄江镇大冚村，要对旧厂旧村进行更新，打造高科技含量十足的人工智能小镇；南城诺基亚昔日空置旧厂房将拆除重建，改造后项目将重点瞄准在孵企业产业化方向，打造东莞智造升级新兴引擎；虎门大宁社区将拆除26万余平方米旧厂房及旧村的低端物业，建设70万平方米的新型产业园……
截至今年8月上旬，全市共有40个单元、总面积达700公顷的城市更新单元获批，共涉及15个镇街，其中包括11个产业类重点更新单元、14个旧村改造更新单元，有媒体称今年“将成为东莞城市更新爆发年”。
上述11个产业类重点更新单元均位于中心城区、广深高速沿线、临深片区等重点区域，总用地面积达263公顷，预计共可提供约233万平方米新型产业用房和162万平方米工业用房，将打造一批高水平大体量的产业空间载体，为东莞承载优质产业资源提供强有力的空间保障。
探索TOD综合开发 实现土地集约提效
“今年以来，虎门加快土地整理、用地报批工作，同时加快推动高铁站南广场土地推出市场。”今年以来，虎门镇副镇长凌志稳成了虎门高铁站TOD站场工地上的“常客”，他的另一个职务是虎门高铁站TOD综合开发领导小组办公室副主任。看着眼前这片热气腾腾的工地，凌志稳说得最多的就是“加快”。
虎门高铁站位于两条交通主干道博览大道和省道S256的交会处，巍峨的高铁站与周边破旧的工业区厂房形成了鲜明的对比，再加上长期路况较差、交通拥堵，一直为市民所诟病。今年，虎门高铁站及地铁2号线虎门站改扩建工程展开，虎门高铁站TOD综合开发全面提速。
目前，虎门高铁站TOD开发已完成760亩土地整备，其中站场核心区范围400亩土地已完成收储，360亩已签订土地统筹协议。
9月25日，虎门高铁站TOD综合开发土地整备拆除仪式举行，土地整备拆除将进一步提速。此前一天举行的虎门镇重大招商项目集中签约仪式上，虎门镇政府与中交集团和华润置地签约，两家央企已就虎门高铁站TOD片区统筹开发项目形成联合体。未来这一片区，将崛起一座集综合交通枢纽、现代产业集聚区和国际社区为一体的高品质新城。
随着轨道交通的快速发展，如何适应城市从沿公路发展向沿轨道发展的转变趋势，推动紧缺土地资源的集约利用，引导人口产业合理集聚，成为东莞城市品质提升过程中必须面对的新课题。结合“城市经营”的理念，探索TOD综合开发管理模式，实现土地集约提效、创新增容，也是东莞拓空间的重要路径之一。
东莞市“拓空间”总指挥部负责人介绍，东莞已选取了虎门高铁站TOD项目、黄牛埔站TOD项目为试点，引导“拓空间”重点区域地下空间横向联通和地上地下空间一体化发展，力争三年内建设完成10个以上轨道上盖综合体。
以建设广东省制造业供给侧结构性改革为动力，东莞正循着高质量发展理念和改革创新思路，掀开城市空间拓展的崭新篇章。
